Valor das cotas já caiu até 25%
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Um pisca alerta que costuma acender nos olhos do investidor é quando ele percebe que o valor patrimonial contábil do fundo imobiliário em que aplica está maior do que o seu valor de mercado, ou seja, quando os compradores estão dispostos a pagar menos por suas cotas. E este está longe de ser um caso isolado. De junho para cá houve uma verdadeira inversão de valores e o PL da indústria de FII do país bateu a casa dos R$ 30,2 bilhões e superou pela primeira vez o seu valor de mercado, avaliado em R$ 29,3 bilhões na época.
Ao final de setembro essas diferenças eram ainda maiores, tendo o PL dos fundos avançado para R$ 33,1 bilhões, e o valor de mercado retraído para R$ 29,1 bilhões, segundo dados da BM&FBovespa. Mas o que significa isso? Se por um lado é possível interpretar que por terem caído bastante pode ser um bom momento para ir às compras e aproveitar as pechinchas, por outro é bom ter cautela e procurar entender se de fato essas cotas têm fôlego para inverter a curva de descida e apresentar ganhos expressivos no futuro.
“Uma outra forma de pensar é que se o valor de mercado está menor do que o PL, o investidor não corre o risco de não receber pela cota que tem na mão”, pondera Paulo Cirulli, gerente de produtos da Bolsa. Mas há quem pense diferente. “Os valores das cotas caíram entre 20% a 25% nos últimos 12 meses, porque os lastros dos fundos não tiveram a rentabilidade esperada”, afirma Arturo Profili, sócio da gestora de fundos Capitânia.
É difícil esquecer o arranhão causado a essa indústria pela má precificação de alguns ativos em um passado recente quando do lançamento de seus IPOs (oferta de operações iniciais, na sigla em inglês), e que levou muito investidor a ficar com cotas que se desvalorizaram mais de 50% em três anos e não se recuperaram mais. É o caso da Mais Shopping Largo Treze, que vendeu seu primeiro lote, em outubro de 2010, a R$ 1 mil a cota. Hoje ela vale R$ 464,00. “Na última revisão feita do patrimônio desse fundo, em maio, a Richard Ellis achava que o seu PL valia R$ 80 milhões. O mercado está pagando R$ 42,14 milhões pelas 90.840 cotas distribuídas. É claro que precificaram e avaliaram errado”, afirma o consultor Sérgio Belleza, da Fundo Imobiliário.
O fato é que o mercado não deve aceitar mais os exageros do passado daqui para frente. “Os fundos sairão com precificações mais adequadas, pois o investidor aprendeu a lição e não vai pagar mais os valores abusivos do passado”, afirma Eduardo Herszkowicz, sócio da Souza, Cescon, Barrieu & Flesch Advogados, que acaba de participar da estruturação de um novo fundo de R$ 400 milhões da Caixa Econômica Federal junto com a Rio Bravo. “O investidor tem que ler o prospecto e o laudo de avaliação do imóvel, e comparar com o laudo de outros imóveis que estão sendo oferecidos na mesma região”, dá a dica. Herszkowicz trabalha neste momento na estruturação de outros seis fundos de lages comerciais, shoppings e escritórios, mas quase todos só devem vir a mercado em 2014.
Um corretivo que pode vir a minimizar este tipo de problema no futuro é a adoção de regras de governança corporativa para dar maior transparência nos processos financeiros, contábeis e administrativos dos fundos, com princípios de equidade nas decisões. “Além do estabelecimento dos comitês consultivos, para trazer os representantes de cotistas para dentro dos fundos”, diz Carlos Ferrari, da N,F&BC Advogados. (RL)
Rogerio Zico Almeida
rogerio.zico@setinvestimentos.com.br
